Hipoteca: análisis de la nulidad cláusula suelo

¿Tu hipoteca esta afecta por la nulidad de una cláusula suelo?¿Eres uno de los afectados por la cláusulas suelo y te gustaría reclamar?¿o bien crees que tu préstamo hipotecario contiene la misma pero no estás seguro de ello? De encontrarte ante esta tesitura sigue leyendo, te mostraremos las claves básicas sobre todo lo que necesitas saber sobre la citada cláusula, así como haremos un análisis de la nulidad de la cláusula suelo en la hipoteca.

¿ Qué es la cláusula suelo?

A fin de entrar en el análisis de la nulidad de la cláusula suelo en la hipoteca es necesari en primer lugar dar una definción de la misma.

Cláusula contractual introducida por parte de las entidades financieras en los préstamos hipotecarios que limita los tipos de interés a aplicar en las hipotecas.

Ejemplo: Se firma un préstamo hipotecario cuyo indice de referencia es el EURIBOR con un diferencial a aplicar 1,5%. No obstante se introduce por parte de la entidad financiera una cláusula de limitación del tipo de interés superior al diferencial. Ello significa que el interés aplicado nunca será inferior a la cláusula estipulada por el banco.

¿ Se puede reclamar la nulidad en la hipoteca de la cláusula suelo?

En este apartado procederemos al análisis de la nulidad de la cláusula suelo en la hipoteca.

Para dar respuesta a la pregunta de si es posible reclamar la nulidad en la hipoteca cláusula suelo, es ncesario acudir a lo que estableció  el Tribunal Supremo en la famosa Sentencia de 9 de mayo de 2013.

Esta Sentencia estableció de que se podía reclamar la eliminación de la cláusula suelo. Por cuanto, en el momento de su comercialización se vulneró el doble control de transparencia consistiendo el mismo en el:

  • Control de inclusión
  • Control de comprensibilidad real.

Síntesis : este control consiste en analizar si el Banco  antes de la celebración del contrato hipotecario  explicó y facilitó toda la información necesaria al consumidor, de una manera:

  • comprensible y
  • clara para que el consumidor tuviera un conocimiento cierto de las consecuencias jurídicas y económicas que la citada cláusula provocaba en su hipoteca.

Cuando manifestamos que el Banco en el momento de comercializar el préstamo hipotecario debió otorgar al consumidor toda la información necesaria hacemos referencia a la información precontractual consistente:

  • Oferta vinculante: que se debe otorgar dentro de los tres días anteriores a la firma del préstamo hipotecario y debe estar firmada por ambas partes.
  • Gráficos de simulaciones en donde se reflejara  que ante escenarios bajistas de los índices de referencia el consumidor no se beneficiaria.

¿Puedo recuperar todo el importe pagado de más como consecuencia de la aplicación de la de la cláusula suelo?

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 sólo establecía la posibilidad de recuperar el importe pagado de más como consecuencia de la aplicación de la cláusula suelo desde la fecha de la Sentencia, eso significaba, que si la aplicación de la cláusula suelo se estaba produciendo desde el año 2010 el importe pagado de más durante los años 2010 hasta mayo de 2013 no se podía recuperar.

Sin embargo, este escenario cambió con el pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, consecuentemente el Tribunal Supremo en diciembre de 2016 dictó una Sentencia en la que recogía la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, estableciendo el carácter retroactivo de las cláusulas suelo, esto es, que las entidades financieras estaban obligadas a devolver las cantidades pagadas de más desde la primera aplicación de la cláusula.

¿Cuáles son los pasos a seguir para reclamar la nulidad de la cláusula suelo en mi Hipoteca?

Para reclamar la eliminación de la cláusula suelo, y la devolución del importe pagado de más como consecuencia de aplicación de la misma es necesario seguir los siguientes pasos:

  • Carta al Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera.

En primer lugar es necesario comunicar a la entidad financiera que nuestro préstamo hipotecario contiene una cláusula suelo, y que por ende exigimos que proceda a su eliminación así como a la devolución de lo pagado de más como consecuencia de la aplicación de la misma.

El objetivo de esta comunicación es:

  • Intentar acuerdo extrajudicial con la entidad financiera
  • Condena en costas a la entidad financiera acorde con lo dispuesto en el artículo 4 del Real Decreto de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo.

Una vez enviado la comunicación, la entidad financiera tiene un plazo de tres meses para responder a nuestra petición.

Transurrido el plazo de tres meses se pueden dar dos situaciones:

  • Que la entidad financiera proceda a la eliminación de la cláusula suelo, así como a la devolución de lo pagado de más. En cuyo caso no hará falta la interposición de demanda judicial al haberse visto satisfecho nuestros intereses.
  • Que la entidad financiera proceda a la eliminación de la cláusula suelo, pero no acceda a devolver el importe pagado de más.
  • Que la entidad financiera no atienda a nuestra petición.

Si nos encontramos ante una de los dos últimas situaciones expuestas la única vía posibles interponer la correspondiente demanda judicial.